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房地产公司久拖不还,应如何认定抵押借款合同效力?
2017年11月24日  萧山建筑工程律师
[案情]
2006年6月,某房地产公司为解决资金困难,要求其职工以所购房屋取得市商业银行抵押贷款,贷款由公司支配使用。随后,职工罗建与房地产公司签订了房屋买卖合同,合同约定罗建向房地产公司支付房款10万元。该合同签订后,罗建一直没有交纳房款,但双方办理了房屋过户手续。7月,罗建以该房屋作抵押向市商业银行借款10万元,合同约定借款期限至2007年4月,如果罗建到期不能按时还款,则房地产公司应当承担回购担保责任,代罗建还清所欠之本息及有关费用。双方到房管部门办理了房屋抵押登记手续。之后,市商业银行将10万元以罗建名义划到房地产公司账户。2007年4月,罗建无力还贷,而房地产公司囚经营继续恶化也没有履农田购担保责任。市商业银行遂起诉至人民法院,请求法院判令自己对抵押房屋享有优先受偿权。
[争鸣]
原告市商业银行提出,罗建和房地产公司之间并没有房屋买卖的真实意思表示,双方实际上是以合法形式掩盖非法目的,按照法律规定,双方的房屋买卖合同不发生法律效力。市商业银行与罗建、房地产公司签订的房屋抵押借款合司是从属于房屋买卖合同的,因主合同无效,从合同也归于无效。房地产公司和罗建恶意串通欺诈市商业银行,对此房地产公司和罗建应当承担过错责任。房地产公司应返还市商业银行的贷款本息,罗建对房地产公司的债务承担连带责任。
被告罗建和房地产公司提出,按照《民法通则》第55条的规定,既然房地产公司和罗建恶意串通欺诈市商业银行,所以双方的房屋买卖合同应属无效。房屋抵押借款合同是房屋买卖合同的从合同,所以双方的房屋抵押借款合同也属无效,因此,币商业银行对抵押的房屋不享有优先受偿权。
[法官点评]
《民法通则》第55条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;    (二)  意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”第58条规定:  “下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人实施的;  (二)  限制民事行为能力人依法不能独立实施的;  (三)一方以欺诈、胁迫的为手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;  (四)  恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;  (五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的;  (七)  以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为,从行为开始起丧就没有法律约束力。”
房地产公司和罗建对于房屋买卖没有真实的意思表示,双方只不过是以买卖的房屋来取得市商业银行的贷款,双方行为实为恶意串通,  以合法的房屋买卖形式来掩盖非法的获得银琅行贷款的目的。按照以上法律规定,房地产公司和李某恶意串通欺诈市商业银行,所以双方的的房屋买卖合同应属无效。


来源: 萧山建筑工程律师  


冯霄飞——萧山建筑工程律师

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