一、国外住房抵押贷款保险与担保的基本做法
1、加拿大
如果抵押贷款的首付款比例高于或等于25％，借款人无需购买抵押贷款保险；如低于25％，则必须购买抵押贷款保险。保险的出售者主要是政府独资拥有的加拿大房屋抵押贷款与住房公司(cmhc)。到1995年，cmhc为1130亿加元的住房抵押贷款提供了保险，占全国住房抵押贷款总额的1／3。借款人购买cmhc保险的好处是可以降低首付款比例，借款额在18万加元以下，首付款比例为10％，18万加元以上，首付款比例为20％。借款期限最长为40年，一般为25年。保险费率为全部贷款额的0．5-3％，具体根据首付款比例定，由借款人支付。一旦cmhc同意保险，则其为贷款机构100％保险，包括借款人拖欠费用、贷款余额、法律成本和利息成本等。如果借款人还不了款，cmhc将实施拖欠还款管理，包括安排特殊还款计划、重新安排还款期限等，最后的手段才是处置抵押物。
2、美国
在确定哪些借款人需要保险方面与加拿大类似，即首付款比例高于20％者无需买保险。美国30年代经济危机后，由于银行担心贷款收不回来，因此把首付款比例提高到50％左右，贷款期限主要是5年。在这种情况下，政府出面干预。根据1934年《国民住宅法》成立了联邦住房管理局(fha)。为中低收入居民提供住房抵押贷款保险。在有fha保险下，居民最低首付款比例可达到5％，贷款利率比市场利率低一半左右。fha为贷款提供100％的保险。保险费按未偿还贷款本金的0．5％由借款人支付。fha在发放贷款时，要对住房的建筑计划和贷款条件进行审核和对贷款者资格进行认证。目前，fha保险的住房贷款最高额为20万美元，保险的贷款额占整个住房抵押贷款额的24％。除fha保险外，也有私人抵押贷款保险公司。但私人保险主要是为首付款比例低于20％部分的贷款额保险，且只保贷款额的12-30％，用以提高借款人信用。
3、法国
对于平均还款期限15年，还款额占收入1／3的贷款，银行希望能够对于造成中断还款的主要偶然事件进行保险。偶然事件主要是死亡风险、丧失工作能力的风险和失业风险。因此，在法国，借款人去银行贷款，尽管法律没有规定借款人必须购买保险，但事实上，不买人寿保险银行不贷款。借款人须按贷款额的0．4％交纳人寿保险费。在借款人发生死亡、残废或丧失工作能力情况下，保险公司按月还款额支付银行的贷款，银行确保收回贷款，借款人仍拥有住房。住房抵押贷款的失业险为自愿险种，但对高失业风险的借款人，银行也可强制要求其投保。失业险的费率也为贷款额的0．4％。在借款人失业的情况下，保险公司承担18个月的还款责任。法国还有一种零利率贷款，利息由政府补贴，对月收入不超过2万法郎者提供不超过房价20％的贷款。收入越低，贷款期限越长，最短7年，最长17年。借款人申请零利率贷款，由住房贷款担保基金为其提供担保。目前零利率贷款约占贷款总额的5％。
4、荷兰
荷兰住房贷款的80％采用抵押贷款与保险相结合的方式发放。借款人在向银行贷款的同时，须购买一份与贷款期相同的人寿保险。在保险期间，借款人分期支付贷款利息给银行，把保险费用(相当于本金)还给保险公司，保险到期，保险公司负责偿还本金给银行。这样做的好处是，借款人无需另交昂贵的保险费，在保险期间出险，保险公司负责偿还贷款，借款人仍拥有住房，银行转移了贷款风险，保险公司开拓了经营范围。荷兰办法的难点是，保险公司必须有较高的经营水平，银行则要放弃部分本金周转可能带来的效益。荷兰也有住房贷款担保基金，主要是为中低收入家庭买房提供贷款担保。凡是所购住房价格在31万盾以下的家庭，都可申请基金担保。基金由中央、地方政府共同出资建立。借款人需按贷款额的0．36％支付担保费，得到担保后，银行贷款利率下调0．2-0．5个百分点。
二、特点
1、美、加体制的特点
　　美、加住房抵押贷款保险、担保体制的特点是以抵押为最基本的风险防范形式。借款人只要首付款在25％或20％以上，以所购房屋作抵押即可获得贷款，而无需另买保险。贷款人通过对借款人严格的信用调查确保还款。借款人买保险主要是为了降低首付款比例或获得优惠利率。政府办保险主要是为了提高购房者即期买房能力，以保险为重要手段调节和促进住房市场的稳定发展。美、加政府办的保险覆盖了所有风险，包括财产险、人寿险、失业险和恶意不还等，并100％还贷。加拿大与美国的区别是，美国的fha主要是为中低收入者群体提供保险，加拿大的cmhc则对投保人员没有限制。
　　2、法国、荷兰体制的特点
　　法、荷与美、加相比，其特点是：一是，不以抵押而是以保险为主要的风险防范形式。在法、荷，所有借款人都需购买保险；在美、加，只有希望首付款比例低于25％或20％者方需购买保险。二是，在法、荷保险体制下，借款人万一出险，仍拥有住房，这种保险不仅为贷款人保了险，而且为借款人保了险；美、加的保险实质是一种保证保险，因为它们都具有对抵押物的处置权，借款人出险，保不住住房。三是，在法、荷体制下，因为借款人买保险不能降低首付款比例，而贷款人对借款人有严格的信用要求，因此两国政府都设立了担保基金对低收入者贷款提供担保和贴息，以提高低收入借款人的信用，支持他们买房。

来源: 萧山建筑工程律师